Апартаменты у метро под сдачу: считают доходность 11% годовых

Три вещи, которые обычно съедают разницу между 11% и реальностью.

Первое: налог на имущество. По нежилому он считается иначе и выходит в разы выше жилого — заложите десятки тысяч в год. Второе: коммунальные тарифы для нежилых помещений выше бытовых, обычно в полтора-два раза. Третье: 15% от выручки управляющей компании — это 122 тысячи в год мимо вас.

Спросите у застройщика письменно: гарантирует ли УК загрузку 92% и что будет, если фактическая окажется 60%. В договорах управления обычно нет никакой ответственности за загрузку — там формулировка «прилагает усилия».

И уточните, можете ли вы расторгнуть договор с УК и сдавать сами. Часто нельзя первые три-пять лет.

Возражу коллегам частично. У апартаментов есть реальное преимущество: цена метра ниже жилого процентов на 15–20 при том же расположении. Если считать доходность от фактически вложенной суммы, а не от жилого эквивалента, картина не так плоха.

Я бы поставил «сходится», если убрать из расчёта загрузку 92% и поставить реалистичные 70%. Тогда получится около 6,5% — но это честные 6,5%, а не обещанные 11%.

И последнее: перепродажа. Апартаменты на вторичном рынке продаются заметно дольше квартир, потому что их не берут в ипотеку по большинству программ.

Посмотрите, сколько таких объектов сейчас висит в продаже в вашем городе и по какой цене относительно первички.